一、考試目的
本部分的考試目的是測試物業(yè)項目負(fù)責(zé)人對《中華人民共和國民法典》、《北京市物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)及配套文件的了解、熟悉和掌握情況。
二、基本要求
掌握：
1.《中華人民共和國民法典》中業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)部分的主要內(nèi)容；
2.《北京市物業(yè)管理條例》、《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《北京市住宅專項維修資金管理辦法》、《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》、《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)合同備案程序》等所規(guī)定的主要內(nèi)容；
熟悉：
1.《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅裝飾裝修管理辦法》、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的主要內(nèi)容；
2.《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》、《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《關(guān)于試行使用北京市業(yè)主共同決定事項公共決策平臺的通知》等文件的主要內(nèi)容；
了解：
1.《消防法》、《電力法》、《郵政法》、《勞動法》、《保安服務(wù)管理條例》等法律、法規(guī)中與物業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定條款；
2.《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》、《北京市消防條例》、《北京市安全生產(chǎn)條例》、《北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范（試行）》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》、《北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法》、《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本等文件中涉及物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)范圍的要求條款。
三、培訓(xùn)考核要點及權(quán)重
1.《中華人民共和國民法典》（權(quán)重5%）
1.1《中華人民共和國民法典》中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容；
1.2《中華人民共和國民法典》規(guī)定的業(yè)主行使專有部分所有權(quán)的內(nèi)容；
1.3《中華人民共和國民法典》規(guī)定的業(yè)主行使共有部分共有權(quán)的內(nèi)容；
1.4《中華人民共和國民法典》規(guī)定的住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提條件；
1.5《中華人民共和國民法典》中建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、車位、車庫、物業(yè)管理用房等所有權(quán)歸屬的內(nèi)容；
1.6《中華人民共和國民法典》中業(yè)主共同決定事項的內(nèi)容；
1.7《中華人民共和國民法典》中業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則；
1.8《中華人民共和國民法典》規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力；
1.9《中華人民共和國民法典》規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)范圍；
1.10《中華人民共和國民法典》規(guī)定的建筑物及其附屬設(shè)施的管理形式；
1.11《中華人民共和國民法典》中關(guān)于建筑物及其附屬費用分?jǐn)偱c收益分配的內(nèi)容。
2.《北京市物業(yè)管理條例》（權(quán)重10%）
2.1《北京市物業(yè)管理條例》對《管理規(guī)約》的規(guī)定；
2.2《北京市物業(yè)管理條例》中業(yè)主的定義，業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；
2.3業(yè)主大會的組成與性質(zhì)；
2.4業(yè)主委員會的職責(zé)；
2.5《北京市物業(yè)管理條例》對公示項目的要求；
2.6《北京市物業(yè)管理條例》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的內(nèi)容；
2.7《北京市物業(yè)管理條例》中關(guān)于合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容；
2.8《北京市物業(yè)管理條例》對裝飾裝修管理的規(guī)定；
2.9《北京市物業(yè)管理條例》對維修資金管理的規(guī)定；
2.10《北京市物業(yè)管理條例》中關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營方面的內(nèi)容；
2.11《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定的對業(yè)主未能履行交納物業(yè)費職責(zé)的處理。
3.最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（權(quán)重2%）
3.1最高人民法院認(rèn)定業(yè)主的條件；
3.2最高人民法院對物權(quán)法所稱專有部分的解釋；
3.3最高人民法院對物權(quán)法所稱共有部分的解釋；
3.4最高人民法院對物權(quán)法規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積的認(rèn)定；
3.5最高人民法院對物權(quán)法所規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的認(rèn)定；
3.6最高人民法院對物權(quán)法第七十七條所稱有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定；
3.7最高人民法院對業(yè)主予以支持的行為；
3.8最高人民法院對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以支持的行為；
3.9最高人民法院對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予支持的行為。
4.《住宅專項維修資金管理辦法》（權(quán)重2%）
4.1《住宅專項維修資金管理辦法》適用于哪些住宅；
4.2住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循的原則；
4.3利用住宅專項維修資金購買國債的相關(guān)規(guī)定；
4.4住宅專項維修資金管理的原則。
5.《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（權(quán)重2%）
5.1《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為；
5.2裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)不得有的行為；
5.3住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容；
5.4物業(yè)管理單位對住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)當(dāng)如何管理;
5.5對于裝修垃圾，物業(yè)管理單位應(yīng)承擔(dān)的工作。
6.《消防法》（權(quán)重5%）
6.1機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行的消防安全職責(zé)有哪些；
6.2使用明火作業(yè)的相關(guān)要求。
7.《合同法》（權(quán)重5%）
7.1合同的效力的相關(guān)規(guī)定；
7.2合同權(quán)利義務(wù)終止的相關(guān)規(guī)定。
8.《北京市快遞安全管理辦法》（權(quán)重1%）
8.1對場所設(shè)施的設(shè)置、維護有哪些規(guī)定；
8.2機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、住宅小區(qū)管理單位等應(yīng)當(dāng)盡什么樣的義務(wù)。
9.《勞動法》（權(quán)重2%）
9.1國家對用人單位接收勞動者就業(yè)，有哪些規(guī)定；
9.2《勞動法》對解除勞動合同有哪些規(guī)定；
9.3《勞動法》對工作時間、休息休假有哪些規(guī)定；
9.4《勞動法》對用人單位在勞動安全衛(wèi)生方面有哪些要求。
10.《保安服務(wù)管理條例》（權(quán)重1%）
10.1《保安服務(wù)管理條例》對自行招用保安員的單位的要求；
10.2《保安服務(wù)管理條例》規(guī)定的保安員的禁止行為。
11.《北京市物業(yè)管理條例》（權(quán)重20%）
11.1《北京市物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的定義；
11.2《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定的建設(shè)單位劃分物業(yè)管理區(qū)域的方式以及原則；
11.3《北京市物業(yè)管理條例》對業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并事項時的規(guī)定；
11.4《北京市物業(yè)管理條例》對建設(shè)單位委托專項服務(wù)的規(guī)定；
11.5《北京市物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責(zé)的劃分；
11.6《北京市物業(yè)管理條例》中規(guī)定在物業(yè)管理活動中區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)；
11.7新建住宅物業(yè)，對建設(shè)單位配建的物業(yè)服務(wù)用房的要求與標(biāo)準(zhǔn)；
11.8建設(shè)單位撤出管理區(qū)域的規(guī)定；
11.9業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理的具體事項范圍和決定規(guī)則；
11.10業(yè)主大會的組成主體；
11.11建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人的前提條件；
11.12業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時需提交的材料；
11.13業(yè)主委員會委員資格自動終止后移交工作的規(guī)定；
11.14《北京市物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的規(guī)定；
11.15《北京市物業(yè)管理條例》對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托外包服務(wù)的要求；
11.16《北京市物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同終止的規(guī)定；
11.17《北京市物業(yè)管理條例》對無物業(yè)服務(wù)書面合同而存在事實服務(wù)的規(guī)定；
11.18對拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主為爭取權(quán)益可采取的合法手段；
11.19《北京市物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人與服務(wù)項目的規(guī)定；
11.20對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況評估的規(guī)定;
11.21《北京市物業(yè)管理條例》所指的前期物業(yè)管理期限。
12.《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（權(quán)重5%）
12.1房屋建筑使用安全責(zé)任主體；
12.2房屋建筑管理人承擔(dān)的安全管理責(zé)任；
12.3房屋建筑使用人的權(quán)利和義務(wù)；
12.4房屋建筑使用過程中有哪些行為是被禁止的；
12.5房屋安全問題報告制度；
12.6房屋所有權(quán)人不及時治理危房時，應(yīng)如何處理；
12.7對于人員密集的公共建筑如何加強安全管理。
13.《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（權(quán)重5%）
13.1北京市物業(yè)服務(wù)收費實行哪兩種價格體制；
13.2實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)如何確定；
13.3物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括哪幾部分；
13.4對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣視等單位收取有關(guān)費用是如何規(guī)定的。
14.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（權(quán)重1%）
14.1按照《北京市住宅專項維修資金管理辦法》交存住宅專項維修資金的業(yè)主范圍；
14.2關(guān)于出售公有住房的交存住宅專項維修資金的規(guī)定；
14.3《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定的住宅共用部位的維修、更新和改造范圍；
14.4《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定的住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造范圍；
14.5住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用的分?jǐn)傇瓌t；
14.6住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，使用的辦理程序；
14.7危及房屋使用安全的緊急情況范圍；
14.8不得從住宅專項維修資金中列支的費用。
15.《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》（權(quán)重1%）
15.1《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》明確的適用范圍；
15.2《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》中的質(zhì)量保修期限所依照的規(guī)定；
15.3住宅專項維修資金的審批條件；
15.4危及房屋使用安全或嚴(yán)重影響使用功能的緊急情況；
15.5使用住宅專項維修資金的工程項目范圍。
16.《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》（權(quán)重2%）
16.1物業(yè)項目交接的含義；
16.2物業(yè)項目交接的內(nèi)容和程序；
16.3交接過程中對各方行為規(guī)范的要求；
16.4應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的適用情形和具體要求。
17.《業(yè)主決定共同事項公共決策平臺使用規(guī)則》（權(quán)重2%）
17.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可以使用決策平臺表決的事項；
17.2業(yè)主一卡通的發(fā)放方式；
17.3業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別可以發(fā)起的共同決定事項；
17.4共同決定事項發(fā)起人在發(fā)起決策前，應(yīng)當(dāng)完成的工作；
17.5決策平臺提供的表決方式，業(yè)主投票方式。
18.《北京市消防條例》（權(quán)重5%）
18.1為保護消防設(shè)施，禁止哪些行為；
18.2為了滅火救助的緊急需要，公安消防機構(gòu)的火場指揮員有權(quán)決定哪些項。
19.《北京市安全生產(chǎn)條例》（權(quán)重5%）
19.1《北京市安全生產(chǎn)條例》規(guī)定生產(chǎn)經(jīng)營單位新招用的從業(yè)人員上崗前的安全教育和培訓(xùn)；
19.2《北京市安全生產(chǎn)條例》規(guī)定單位負(fù)責(zé)人接到事故報告時，應(yīng)當(dāng)怎么做；
19.3《北京市安全生產(chǎn)條例》規(guī)定生產(chǎn)經(jīng)營單位發(fā)生事故后，應(yīng)當(dāng)如何做；
19.4《北京市安全生產(chǎn)條例》規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)人對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有哪些職責(zé)；
19.5《北京市安全生產(chǎn)條例》的要求，生產(chǎn)經(jīng)營單位安全生產(chǎn)責(zé)任制的主要內(nèi)容有哪些；
19.6《北京市安全生產(chǎn)條例》規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營單位的安全生產(chǎn)規(guī)章制度應(yīng)當(dāng)包括哪些；
19.7《北京市安全生產(chǎn)條例》規(guī)定，安全生產(chǎn)的教育和培訓(xùn)主要包括哪些內(nèi)容；
19.8《北京市安全生產(chǎn)條例》對生產(chǎn)經(jīng)營單位進行安全設(shè)備維護和保養(yǎng)是如何規(guī)定的；
19.9《北京市安全生產(chǎn)條例》對生產(chǎn)經(jīng)營單位設(shè)置安全警示標(biāo)志是如何規(guī)定的。
20.《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》（權(quán)重5%）
20.1前期物業(yè)服務(wù)合同的適用范圍；
20.2前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)費用的確定方式；
20.3前期物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用托收及劃轉(zhuǎn)的約定；
20.4合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的選擇；
20.5合同中關(guān)于項目負(fù)責(zé)人的約定。
21.《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》（權(quán)重2%）
21.1業(yè)主委員會可作為原告參加訴訟的條件；
21.2審理追索物業(yè)服務(wù)費案件對訴訟時效的確定；
21.3業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)財物、車輛丟失或毀損責(zé)任的前提條件。
22.《北京市有限空間安全作業(yè)生產(chǎn)規(guī)范》（權(quán)重5%）
22.1有限空間的定義、包括的類型；
22.2在有限空間作業(yè)，事先應(yīng)進行的檢測，實施檢測應(yīng)注意的事項；
22.3對生產(chǎn)經(jīng)營單位委托承包單位進行有限空間作業(yè)的規(guī)定。
23.《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》（權(quán)重2%）
23.1地下空間的產(chǎn)權(quán)人、管理單位利用地下空間應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定；
23.2地下空間的使用人的使用行為應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定；
23.3利用地下空間從事旅店業(yè)，設(shè)置宿舍，以及作為其他居住場所的，應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定。
24.《北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法》（權(quán)重5%）
24.1《北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法》對電梯使用單位的要求；
24.2電梯使用單位安全管理人員應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)。
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